Testo tratto da www.anmvi.it
La seconda sezione della Corte di Cassazione (sentenza 15 febbraio 2011, n. 3705) ha recentemente deciso che per vietare di detenere animali domestici negli edifici condominiali serve il voto unanime da parte di tutti i condomini.
Tale divieto, infatti, non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti comportare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.
Occorre considerare che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una vera e propria “servitù”.
In altre parole: i condomini “rinunciano” vicendevolmente a un proprio diritto (che viceversa potrebbero invece esercitare) a fronte dell’uguale rinuncia fatta dagli altri. Ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, e in quanto tali vanno approvate e possono essere modificate con il consenso di tutti i comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica.
È banale osservare come la rinuncia a detto diritto da parte del proprietario di animali comporti una limitazione enormemente più pesante e grave della pari rinuncia da parte di chi non ne possiede. E questo basta a concludere che simili disposizioni condominiali esorbitano dalle attribuzioni dell´assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare limitatamente alla gestione della cosa comune, e alla disciplina del suo uso e godimento. Si ricorda che in passato la questione non era stata risolta in modo altrettanto netto.
Talvolta appare difficile individuare la natura di una clausola, cioè se si tratti di una disposizione riguardante il “decoro” – e come tale di interesse comune a tutto il condominio, e quindi risolvibile in assemblea condominiale, a maggioranza – oppure relativa alle parti private. Certamente l’uso e la presenza degli animali all’interno delle parti comuni è materia su cui l’Assemblea può intervenire.
Ma, evidentemente, non al punto da interdire la possibilità di detenere animali in casa.
Con la conseguenza paradossale che, nonostante la sentenza qui commentata, l’animale legittimamente detenuto in casa potrebbe anche vedersi (per decisione maggioritaria presa in assemblea) del tutto preclusa la possibilità di passaggio e di stazionamento sulle parti comuni.
È da rilevare infine (come fa P. Gatto, Il Sole 24 Ore del 7 marzo 2011) che:
1) la clausola di natura contrattuale obbliga il proprietario, e da lui dev’essere assunta e approvata, mentre l’eventuale conduttore (inquilino) può solo uniformarsi al regolamento;
2) il locatore che non agisca nei confronti dell’inquilino per obbligarlo a rispettare il regolamento condominiale ne risponde di fronte al condominio, che può ottenere il risarcimento del danno;
3) a prescindere dall’unanimità con cui i condomini abbiano eventualmente deciso il divieto generalizzato alla detenzione di animali nelle abitazioni, non si vede con quali modalità pratiche sia possibile far rispettare una simile disposizione, alla luce del fatto che nessun animale domestico può essere abbandonato, né può obbligarsi alcuno a vendere o a donare qualcosa che gli appartiene.
